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不给物业费发票怎么办 业主大会的地位、运作及制度建设

  诸雪军律师上海拆迁补偿纠纷律师,现执业于上海本善律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

不给物业费发票怎么办

  在生活中,我们购买住房后都需要给小区物业管理交一定的物业费,一般我们交物业费都是需要给我们收据开个发票的,但我们可能会碰到交物业费不给物业费发票的情况,接下来就由为您解答不给物业费发票怎么办的相关内容。


  一、不给物业费发票怎么办


  1、要求查看物业公司的收费许可证,看看收费许可证的时间,那个时间段就是缴费时间段,否则可以拒交。


  2、要求提供正规发票,或者你别上地税网上举报,现在网上举报都不处理。你直接12315或者到税务局稽查科去投诉,但是这么做之前你最好和物业打招呼,别计划矛盾,咱主要是要发票嘛~你说如果你不给我开发票我就直接去地税稽查科投诉,一般企业都怕税务局,没有事都能查出事,如果还不提供,你就到税务局,把情况和他们说明,这样他们有你的投诉的记录,以后就有人证明不是你不交费,而是交费他们不给发票。




  二、如何收取小区物业费 


  包干制


  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。


  实行物业服务收费包干制,物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式,从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中,就是降低服务质量,减少服务人员,扩大收费项目范围,提高收费标准或者乱收费。


   酬金制


  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金,由业主监督使用。


  实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高,但这是一个相对公平、透明的方法,为业主提供的服务,基本能够做到质价相符,并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性,促使其不断的提高服务水平和质量,有利于整个住宅小区服务质量的提高,也有利于物业服务企业自身的发展。


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业主大会的地位、运作及制度建设

随着物业管理的普及和法律地位的不断提高,物业管理行业的不断壮大,人们对物业管理公司的行为约束和行为支持越来越关注。除去政府的直接管理和指导以外,业主大会和业主委员会逐渐成为焦点。 业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。对业主大会的历史进行适当的评价。业主大会受人们关注的程度远远没有物业公司高。这一现象说明业主大会在运作和制度建设方面存在一定的问题。通过对社会发展趋势的观察和对业主意识形态的分析,个人从业主大会的地位、运作和制度建设三个方面进行论述。 一、业主大会的地位从以下三个方面得以体现。 业主大会的合法性。业主大会是由相关组织召集召开的辖区内业主进行的会议形式。在符合特定的条件下,不产生与法律法规相违背,作出的有关物业管理的决议的会议。简单理解,全国人民代表是国家权利机构,产生适合国家发展的法律文件和重要决议。业主大会是社区的权利机构,产生符合社区条件的规定。如选评、监督物业公司,产生业主委员会和审订等。 业主大会的权威性。业主大会是社区内业主利益的保证和维持的大会形式,是全体业主个人行为的约束和督导的大会。业主大会代表全体业主,业主委员会作为业主大会的执行代表在与政府各界的交流沟通过程中代表社区权益,具有任何其他组织和业主个人行为的不可代替性。 业主大会的唯一性。一个物业管理区域内有且仅有一个业主大会的存在形式。就其代表业主委员会或临时业主委员会而言只是在不同时期的表现形式,但前提都是在业主大会过程中选举产生,不论第一次大会和以后的大会举行的条件和有关程序如何异同,都对唯一性作出很好的证明。 业主大会的合法性确保权威性的存在,是确定其唯一性的基础支撑。业主大会的唯一性和权威性是合法性的具体体现。 二、业主大会的运作时表现出三个特征。 业主大会是被动的,机械的。物业管理历史在我国有21年的历史,特别是近10年来的辉煌发展,造就了城市管理的亮点。与此同时业主大会的发展显得滞后,业主大会的召开与物业管理相关会议的召开而比,显得非常的少。业主大会偶然的亮点是“**花园炒掉**公司”,这类被媒体暴光的信息,作为提醒人们业主大会的存在。现行的情况是,发展商不主动召开第一次业主大会,政府主管应“顾”不暇,物业公司中立,甚至也不倾向支持。这就使得业主大会的所特定的“权威性和合法性”在体现时出现被动和机械。这种天生的缺陷导致业主大会不能正确认清自己的出身和“贵族”品质,为今后的发展留下隐患。 业主大会是脆弱的,孤立的。无真正的法律独立基础,因物业管理法律的未出台,业主委员会的法人地位未确立,导致业主大会无承担民事和刑事责任的相应的条件。这样在与物业管理公司签定物业管理合同后的执行过程中明显处于一种弱势地位,法定地位的不确定导致在业主积极争取权益的时候出现进退维谷的情况。如某小区的业主大会通过对物业公司罢免,不能够使得物业公司在得到一定赔偿的情况下撤离。不与原物业公司续签合同,另聘物业公司,而原物业公司不撤退,导致两个物业公司的直接冲突。这些事件的发生证明了业主大会的脆弱和独立无援,使得业主大会象个年轻的幼儿步履蹒跚,扶壁而行。 业主大会是片面的,分割的。随着社会发展,人们的心态不断变化甚至是跃进,其中有些人的心态变坏,而大部分业主仍就处于一种漠视的态度中,将会导致出现个别业主和部分业主的引导业主委员会或者业主大会的问题。局部代替整体的利益的时刻就出现了组织决定的片面性。物业管理条理明确规定的“两金”帐户,应在业主委员会成立后由其进行管理,但实际上都是由物业公司自愿代管。这样导致业主的权益被分割。 目前我国各地的物业管理发展情况不同,各类级别的法规规定有别,条例中确定的业主大会内容也存在差异。这样形成了地域差异,相关制度存在明显的局限性,特别时对物业管理行业的发展没有历史的前瞻性和预测性,这样的规定就导致在业主大会或者其中问题上决策有一定的历史局限性。 三、业主大会的制度建设。 业主大会准备制度的修改。法规应在社会宣传和正确引导两个方面入手,在提高国民素质和法律意识的同步过程中,正确培养人们的参与意识,维权意识。因资源制约的问题,在这方面不能依靠政府主管部门进行管理或协调,政府主管应只是仲裁意见的提供部门。而引入居民委员会负责辖区的业主大会的召开和监督,不能仅凭开展商支持召开第一次业主大会的规定执行,发展商也不应作为特殊的大业主地位进行确立,这样会直接导致发展商和业主、业主和物业公司的矛盾。现实的过程中是在入伙3年以后的小区内,物业公司对发展商的尊重程度比对业主的认可程度要高,因为发展商手中有新楼盘和本楼盘中的多少多少套房子等,这些实际情况的出现导致物业公司公平性的偏失,对“究竟谁是业主”产生疑惑。 业主大会准备制度的完善。在业主大会以及业主委员会推进的过程中应注意避免出现以下问题。 一、细化业主大会的召开条件,以及业主身份的真正核实,坚决杜绝个人代替组织或者一个法人代替业主大会组织的情况产生,做到真正的民选民主。 二、业主大会在尊重现实的条件下应杜绝先入为主的情况发生。对业主大会召开的条件不应采取什么百分比的形式,应以到居民委员会办事点签到确认的形式核实人数。防止物业公司或发展商介入筹备环节。 三、加强对业主委员会成员身份的要求。不是任何人都有权利进入业主委员会的,应从学历、经历或资历上进行确认。 四、突出业主委员会的法律地位。要求业主大会对业主负责和对物业公司负责。在法人地位应予以明确,要求其承担的相应的职责。 五、与物业公司或业主大会相关的法律法规或条例等应加以明确,虽然不是要求各级法规同步进行,但对不统一或有自由度的区域应由当地政府主管部门加以说明或解释。





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